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01 建造成本數(shù)據(jù)
近日，凱諦思發(fā)布《2025 年度建造成本手冊(cè)》，中國(guó)香港排名從去年的第9位下降到第10位。
圖源凱諦思《國(guó)際建造成本指數(shù)2025》
在亞洲范圍內(nèi)，中國(guó)澳門排名第15位，新加坡排名第26位，東京排名第31位，北京和上海分別排名第85和第86位。
圖源凱諦思《國(guó)際建造成本指數(shù)2025》
香港的高房?jī)r(jià)相信大家都有所耳聞，但其究竟有多高，可能很多人都沒有概念。以下是凱諦思提供的建筑成本數(shù)據(jù)：
圖源凱諦思《年度建造成本手冊(cè)中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)》
再來(lái)對(duì)比中國(guó)其他城市的建筑成本：
圖源凱諦思《年度建造成本手冊(cè)中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)》
將上表中的數(shù)據(jù)換算成相同單位后，可得知中檔高層公寓造價(jià)為3238～3721美元/m2，約為廣深地區(qū)的6倍；中檔、中高層寫字樓造價(jià)為3225.8～3645美元/m2，約為廣深地區(qū)的4倍。
深圳前海 圖源網(wǎng)絡(luò)
打個(gè)比方，如果把香港中環(huán)的一棟寫字樓，整體“平移”到 50公里外的深圳前海，造價(jià)將瞬間降低，省下的錢可以再蓋兩棟同樣規(guī)模的大樓，還能留給樓頂修建停機(jī)坪！
02 破解離譜差價(jià)
港深兩地建造成本之離譜，究竟為何呢？
工人薪資
在香港，工人成本約占整體建造成本的30%-40%，很多建筑工人的收入比白領(lǐng)還高。2024年香港建筑工人平均工資為每日1300港幣，比倫敦及紐約低約2-3成，比新加坡高出7成，與深圳廣州相比，則高出約3倍之多。個(gè)別技術(shù)工種，如鋼筋工人（扎鐵工），日薪甚至可達(dá)到2600港幣。
圖源香港立法會(huì)CB(1)1286/2024(01)號(hào)文件
雖然施工單位開出了高工資，但當(dāng)今的年輕人很少愿意做建筑工人。目前，香港建造業(yè)工人平均年齡為47歲，半熟練及熟練工的年齡在55歲以上，勞工老齡化問題非常嚴(yán)重。
為了吸引更多人，即使在房地產(chǎn)一蹶不振的當(dāng)下，建造業(yè)薪酬還在增長(zhǎng)。2022年，12項(xiàng)工種加薪3%-12.5%不等，以全部16項(xiàng)工種來(lái)看，平均加薪5.4%。
設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
香港很多設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及要求遵循歐洲標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)本地情況附加了額外要求。例如，混凝土的設(shè)計(jì)抗壓強(qiáng)度、地基可承載力等標(biāo)準(zhǔn)較其他地方更高，這導(dǎo)致工程可能需要比其他城市使用更多的建材與工序。
以建筑設(shè)計(jì)的最小外加荷載為例，可從下表看出，香港規(guī)范要高于中國(guó)內(nèi)地：
圖源凱諦思《年度建造成本手冊(cè)中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)》
香港山多平地少，城市發(fā)展高度集中，加上多樣的地質(zhì)環(huán)境，建筑工程的限制較大，復(fù)雜性也很高。工程團(tuán)隊(duì)時(shí)常需要根據(jù)地塊的獨(dú)特環(huán)境因地制宜地設(shè)計(jì)方案，這一步增加了建造成本。
材料設(shè)備
材料與設(shè)備的高溢價(jià)也是不可忽視的原因之一。
根據(jù)香港特別行政區(qū)政府發(fā)展局的研究報(bào)告，建筑材料及設(shè)備成本占整體建造成本的25%到35%。香港主要建材包括鋼筋、鋼材、混凝土、銅線及木材，采用全球采購(gòu)模式，外加運(yùn)輸人力與質(zhì)量檢測(cè)成本，與供應(yīng)鏈效率極高的大灣區(qū)相比必然貴出不少。
審批時(shí)間
小編曾參與過的香港住宅項(xiàng)目，所有圖紙、往來(lái)信件、驗(yàn)收證書均需以紙質(zhì)版流通。在審批過程中，如屋宇署、消防處指出問題，同事們都是帶著紙筆、涂改液與膠水，到相關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)手工改圖。
在深圳，建筑的審批流程需要約 6-9 個(gè)月。而在香港，一個(gè)建筑項(xiàng)目的消防和屋宇署審批平均需要 2.5 年。香港發(fā)展局的研究報(bào)告顯示，工程團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)及建造階段中大約30%-40%的時(shí)間用于處理文書工作，不但影響施工效率，還會(huì)導(dǎo)致承建商與顧問公司聘用更多人手處理，進(jìn)而提高了建造成本。
土地成本
2017年5月16日，香港中環(huán)時(shí)隔21年出讓的第一塊商辦土地——美利道地塊的招標(biāo)結(jié)果公布，恒基兆業(yè)以232.8億港元拿下，折合樓板價(jià)54萬(wàn)港幣/m2。令人咂舌的天價(jià)土地，凸顯了香港城市核心土地資源的極度稀缺性。
香港中環(huán) 圖源視覺中國(guó)
香港實(shí)行土地批租制度，地塊通過公開拍賣方式出讓，價(jià)高者得。這種制度使得土地供應(yīng)有限，地價(jià)居高不下。而大灣區(qū)的土地市場(chǎng)雖然也在快速發(fā)展，但其土地政策相對(duì)靈活，且有政府的規(guī)劃引導(dǎo)，土地價(jià)格相對(duì)較低。
03 全球建筑成本變化
在全球經(jīng)濟(jì)格局的深刻變化中，建筑行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。國(guó)際局勢(shì)的波動(dòng)，如地緣沖突、脫歐以及關(guān)稅政策的調(diào)整，正在重塑全球勞動(dòng)力與材料市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。
比如紅海危機(jī)的持續(xù)發(fā)酵，直接影響了航運(yùn)要道。2024年初，原計(jì)劃經(jīng)紅海-蘇伊士運(yùn)河運(yùn)往意大利的一萬(wàn)噸中國(guó)鋼材，被迫繞行好望角，導(dǎo)致運(yùn)費(fèi)直接上漲10萬(wàn)美元。
圖源Bloomberg
與之相對(duì)應(yīng)的是全球采購(gòu)材料的香港，其建筑項(xiàng)目中廣泛使用歐洲進(jìn)口鋼材、鋁材、木材，運(yùn)輸成本亦相應(yīng)增加。2023年底，德國(guó)到東亞地區(qū)的云杉原木報(bào)價(jià)上漲20歐元/方，云杉赤松板也漲價(jià)10-15歐元/方。（數(shù)據(jù)來(lái)源WillWood）但在中國(guó)本土，得益于“內(nèi)循環(huán)”政策的有力支撐，建材價(jià)格并無(wú)太大波動(dòng)。
不過，香港也在積極尋求應(yīng)對(duì)之策。
在土地政策方面，樓齡超過 15 年的工業(yè)大廈若改建成數(shù)據(jù)中心，可享受優(yōu)惠，如透過修訂地契在工業(yè)用地上發(fā)展高端數(shù)據(jù)中心，其土地補(bǔ)價(jià)會(huì)按實(shí)際發(fā)展密度極高段數(shù)據(jù)中心用途為基礎(chǔ)而評(píng)定。
圖源小紅書Nimitz
在能源成本方面，中電集團(tuán)推出的“可再生能源證書”長(zhǎng)期購(gòu)電協(xié)議，使得數(shù)據(jù)中心能夠鎖定比市電便宜 3–5 分港幣/度的風(fēng)電、光伏電，有效降低了運(yùn)營(yíng)成本。
圖源中電
這兩年，香港還啟動(dòng)了外來(lái)勞工計(jì)劃，通過引入外來(lái)勞動(dòng)力，將鋼筋工的日薪從 2，500 港幣壓縮至 1，600 港幣，進(jìn)一步緩解了勞動(dòng)力成本的壓力。疫情期間修建的新田方艙醫(yī)院，也被改造為外來(lái)勞工培訓(xùn)營(yíng)及宿舍。
圖源中聯(lián)辦
而在應(yīng)用先進(jìn)物料方面，香港土木工程拓展署在粉嶺北新發(fā)展區(qū)，率先采用超高強(qiáng)度的S960鋼材建造兩條行人天橋，屬于全球首例。
圖源香港發(fā)展局
這一措施大幅減少了所需鋼材，降低了地基、運(yùn)輸及吊裝費(fèi)用，令整體成本減少30%。另外，該工程還采用了全港首次應(yīng)用的橋梁轉(zhuǎn)體施工方法，令工期縮短一年，減低了施工風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)鐵路的影響。
全球首例S960超高強(qiáng)鋼跨河行人天橋合龍 圖源：香港發(fā)展局
多管齊下，香港的建造成本已從2016-2020年間的全球前3名降至今年的第10位，反映出其在成本管理方面的成效。
04 結(jié)語(yǔ)
“變局蘊(yùn)藏機(jī)遇?！?/span>
—— 凱諦思全球場(chǎng)所事業(yè)部總裁Juud Tempelman
盡管香港的建筑成本仍居高不下，但近年來(lái)的一系列政策調(diào)整都已初見成效。建筑市場(chǎng)是多樣化的，即使在艱難時(shí)期，即使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也有潛力巨大的領(lǐng)域正在蓬勃發(fā)展。
需求不會(huì)消失，只會(huì)轉(zhuǎn)移，眼前的艱難時(shí)期，未必不是成養(yǎng)精蓄銳的良機(jī)。
專欄編輯｜Sherry Li
發(fā)文編輯｜Yiyue Dong
審核編輯｜Chenxi
